Za nekoliko godina cijena najma poslovnih prostora stabilizirat će se na 12 do 15 eura po kvadratu

Poput svih tranzicijskih zemalja tržište nekretnina u Hrvatskoj izuzetno je aktivno. Stanogradnja buja, cijene građevinskog zemljišta rastu. Prijeti li domaćem tržištu nekretnina "pregrijavanje", i kakvi se trendovi očekuju u godinama koje dolaze? O svemu tome razgovarali smo s Jensom Mollerom Madsenom direktorom zagrebačke podružnice King Sturge grupe, jedne od najvećih europskih savjetničkih tvrtki za nekretnine koja zapošljava više od 3800 ljudi u 160 ureda svijeta, uključujući Zagreb i Split.

Svjedoci smo agresivne gradnje novih poslovnih zgrada na području Zagreba. Što se konkretno događa i kako će se idućih godina kretati cijene poslovnih prostora?
- Prošle je godine na zagrebačko tržište pušteno oko 60.000 do 70.000 m2 novog, vrhunskog poslovnog prostora. To je srušilo cijenu zakupa na 18 eura po m2. Na tržištu na kojem je krajem 2005. bilo oko 160.000 m2 modernih poslovnih prostora, za manje od 12 naći će se još oko 150.000 m2, većinom špekulativnog poslovnog prostora bez unaprijed poznatog zakupca. Riječ je o lokacijama poput Radničke ceste i slično. Budući da će većina biti visoke kvalitete, klijente će pridobiti i nižom cijenom. Zbog toga predviđam da će se za nekoliko godina cijena najma stabilizirati na oko 15 eura po m2 u poslovnim središtima i na oko 12 eura po m2 u ostalim dijelovima grada. U područjima poput Radničke ceste zbog velike koncentracije konkurencije na ograničenom prostoru cijena bi mogla čak i dodatno pasti. No to je otprilike razina najma kao i u Pragu, Budimpešti i Varšavi.

Odakle toliki interes za gradnjom poslovnih prostora?
-Krajem devedesetih godina u Zagrebu je bilo svega nekoliko inozemnih investitora koji su zajedno s domaćima razvijali projekte poput Importanne centra i sličnih. U to vrijeme ponuda kvalitetnih poslovnih prostora na atraktivnim lokacijama bila je slaba. Na tržište je godišnje dolazilo tek oko 10.000 m2, a potražnja je bila dvostruko veća. Zbog toga su cijene najma bile izuzetno visoke i iznosile su oko 20 eura (40 DEM) po m2. Nesrazmjer između ponude i potražnje nastavio se do kraja 2004. godine kada su na tržište znatnije ušli strani investitori koji su počeli graditi poslovne prostore tzv. špekulativne namjene. To znači da nisu unaprijed imali poznate zakupce što prije nije bio slučaj.

Što će se formiranjem novih poslovnih zona dogoditi sa starijim poslovnim prostorima, većinom u središtu Zagreba?
-Proteklih godina mnoge su strane kompanije svoje urede smjestile u prostore u središtu grada, koji su prvotno bili stambene namjene. Novih jednostavno nije bilo. Oni međutim nisu dopuštali kompanijama da prilagode prostor, šire svoje poslovanje i broj zaposlenih. Problem im je predstavljao i nedostatak parkirališnih mjesta u središtu grada. Zato su se paralelno s povećanom ponudom novih poslovnih prostora tvrtke unazad godinu dana počele seliti iz središta grada u nove poslovne zgrade. Zašto ostati u ondje ako im se nudi povoljna cijena suvremene tehnologije i dodatne usluge te dovoljno parkirališta nedaleko od centra?
Uz to, nove prostore tvrtke mogu pregraditi prema svojim potrebama. Zbog toga je cijena starim poslovnim prostorima u središtu grada znatno pala. S druge strane, uvijek će biti kompanija koje će htjeti imati svoje urede u samom središtu.
To su primjerice konzultantske tvrtke, odvjetnički uredi i sl. koji žele biti blizu raznih institucija poput Trgovačkog suda. No trenutno prevladava trend odlaska iz središta grada. Zbog toga poslovni prostori na tom dijelu unazad pet godina bilježe snažan pad cijena zakupa. Prostori koji su se tada iznajmljivali po 20 do 25 eura/m2 sada se iznajmljuju za 10 do 12 eura po m2. To je natjeralo vlasnike da ih počnu preuređivati i često vraćati prvotnoj namjeni, dakle stanovanju. To će smanjiti njihov broj, što bi cijenu najma trebalo zadržati na sadašnjoj razini.

Gdje je danas najskuplje i najatraktivnije zemljište za gradnju poslovnih prostora u Zagrebu i kolika mu je cijena?
-To je prostor Vukovarske ulice, od Savske do Radničke. Tu su smještene brojne kompanije i financijske institucije. Područje se nalazi izvan samog središta, no istovremeno mu je dovoljno blizu.
Cijena četvornog metra zemljišta u središtu Zagreba kreće se oko 310 eura/m2. Na Medveščaku 275 eura/m2, Maksimiru 170 eura/m2, a u Dubravi oko 181 eura/m2.

Koliki profit ostvaruju investitori koji ulažu u izgradnju poslovnog prostora u Zagrebu?
-Paralelno s povećanjem ponude profiti ulagača drastično su se smanjili. Profit investitora je u posljednjih godinu dana s otprilike 15-20 posto pao na oko 10 posto. Prije otprilike pet godina svi su željeli ulagati u izgradnju poslovnih prostora.
Došlo je do prevelike ponude. Cijene zakupa su pale. Nasuprot tome, troškovi građenja prvenstveno u segmentu raznih davanja državi su porasli. Riječ je o cijeni građevinske dozvole, o komunalnim doprinosima i posebno novoj vodnoj naknadi. Ta se naknada obračunava po kubnome metru i predstavlja novi veliki teret investitorima. Primjerice, uzmite skladište od visokih 12 m pa pokušajte izračunati koliko ta naknada može opteretiti kvadratni metar prostora za zakup ili prodaju.

Možete li usporediti cijene u Zagrebu s ostalim većim gradovima u Hrvatskoj?
U Rijeci se cijene kreću oko 20-22 eura/m2 za vrhunske poslovne prostore na najatraktivnijim lokacijama. Stariji poslovni prostori u stambenim zgradama stoje oko 10-12 eura/m2. U Splitu su cijene zakupa oko 12-14 pa do 17-18 eura/m2. U Dubrovniku i u Gružu cijene su vrlo visoke. Kreću se čak i do 40 eura/m2. Razlog je nedostatak poslovnog prostora na tom području. Trenutno se gradi nekoliko novih poslovnih objekata koji će sniziti cijene najma i prodaje poslovnog prostora.

Je li isplativije kupiti vlastiti poslovni prostor ili ga zakupiti?
-U uvjetima pada cijena zakup je isplativiji. To se pogotovo odnosi na strane kompanije. Njihova poslovna logika kazuje da se više isplati ulagati u "core business" nego u kupnju i stjecanje vlastitih nekretnina. Primjerice, telekomunikacijskim kompanijama je isplativije ulagati u mrežu, marketing i povećanje kruga korisnika gdje mogu ostvariti daleko veće i brže profite nego pri ulaganju u poslovni prostor.

Kako ocjenjujete trendove na zagrebačkom stambenom tržištu? Do kada će rasti cijene stanova?
-Rast cijena po godišnjoj stopi od oko 5 posto nastavit će se i u iduće tri godine. Sudeći prema zahuktaloj izgradnji, tada će ponuda zadovoljiti potražnju i cijene bi se trebale stabilizirati. Tada će do izražaja početi dolaziti kvaliteta gradnje. Samo vrhunski stanovi na atraktivnim lokacijama moći će računati na veću prodajnu cijenu.Rast cijena počeo je unazad nekoliko godina kada su banke tržištu ponudile brojne proizvode za financiranja kupnje stana, od hipoteka, kredita, stambene štednje i slično. Budući da je već otprije postojala velika potražnja za stanovima, a ponuda je bila mala, pogotovo u segmentu novogradnji, cijena je počela znatnije rasti.

Kako će povećana ponuda novogradnje utjecati na starije stanove?
-Oni će često služiti za iznajmljivanje, većinom studentima. U tom segmentu postoji velika disproporcija između ponude i potražnje, pogotovo u rujnu. Studenti sada plaćaju po 300-400 eura za najam jednosobnog stana u centru.

Je li istina da je cijena novogradnje u Zagrebu visoka kao primjerice u Beču? Gdje je Zagreb u odnosu na Budimpeštu, Prag ili Varšavu?
-Cijene novih stanova u Pragu, Budimpešti i Varšavi gotovo su dvostruko manje nego u Zagrebu. No cijene drastično variraju ovisno o mikrolokaciji i kvaliteti gradnje. Na cijene utječe odnos ponude i potražnje, ali i troškovi gradnje koji su u Hrvatskoj puno veći nego u ostalim tranzicijskim zemljama. Hrvati imaju veća primanja nego primjerice Mađari, Česi ili Poljaci. Što se tiče Beča, on je ipak mnogo skuplji od Zagreba. Na nekim se dijelovima može naći stanova koji se cijenom mogu usporediti sa Zagrebom, no to je izuzetak, a ne pravilo. Srednje vrijednost cijena nekretnine u npr. Beču iznosi 3000 eura/m2 i penje se do 5000 eura/m2. Općenito, Zagreb je jeftiniji od ostalih glavnih gradova država Europske unije. Ljudi često griješe i uspoređuju cijene atraktivnih lokacija i onih manje atraktivnih.

Koliko danas iznose profiti od izgradnje stambenih prostora u Zagrebu?
-Profiti su gotovo dvostruko veći od onih koje ostvaruju vlasnici poslovnih prostora. Iznose oko 20 do 40 posto.

Kako ocjenjujete projekt kao što je Hoto Ville?
-To je odlična ideja. Koncept je sličan projektima tzv. "kuća u nizu" kakve su se radile u Novom Zagrebu prije 20 godina. No lokacija je upitna. Da su primjerice Hoto Ville smještene u Novom Zagrebu, prodale bi se brže i po većoj cijeni. Samobor, primjerice, ima niži prirez, no to nije dovoljan razlog da ljudi tamo odu živjeti. Sveta Nedjelja, gdje su smještene Hoto Ville, više-manje je poslovno-industrijska zona. Tomi Horvatinčiću trebat će mnogo više vremena da proda stanove i kuće na toj lokaciji nego na nekoj drugoj.

Navodno u Hrvatskoj vlada velika potražnja za suvremenim skladišnim prostorom. Je li to točno?
-Svi veliki trgovački lanci koji su proteklih godina došli u Hrvatsku, poput Bille, Metroa, Lidla i drugih, trebaju suvremena skladišta i dobro opremljene distribucijske centre diljem zemlje. Njih međutim nema dovoljno.
U Zagrebu postoje većinom stara skladišta iz 70-ih i 80-ih godina koja ne zadovoljavaju standarde. Zbog toga se sada u okolici razvijaju veliki projekti skladišne namjene. Oko Zagreba su to Jastrebarsko, Veliko Trgovišće, Jankomir, u Splitu je to Dugopolje i slično.

Naselja za osobe treće dobi

Mijenja li se način stanovanja u Hrvatskoj i što će se na tom području događati u budućnosti?
-Prije 10 godina obitelji u Hrvatskoj živjele su u jednoj kući s tri kata u tri odvojena stana. U prizemlju su obično bili baka i djed, na prvom katu njihova djeca, a na drugom unuci. U posljednjih nekoliko godina to se promijenilo. Mladi zaposleni ljudi dobili su pristup dugoročnim kreditima. Željeli su živjeti samostalno u vlastitim stanovima. To je povećalo potražnju za novim stanovima, a samim time i njihovu cijenu. Sudeći prema onome što se događa u Varšavi i Pragu, Hrvatska se nalazi na pragu još jednog novog trenda koji će se na stambenom tržištu događati u idućih 5 do 10 godina. Naime, bake i djedovi će se iz obiteljskih kuća početi seliti na mjesta koja će biti prilagođena njihovu životu. To neće biti izolirane zajednice, već mjesta s mnogo zelenila prilagođena životu starijih osoba. U njima će imati olakšan pristup liječnicima i cjelokupnoj infrastrukturi potrebnoj za treću dob. Za razliku od inozemstva, investitori u Hrvatskoj još se nisu fokusirali na izgradnju takvih kompleksa. No to će se uskoro početi događati.

Na najatraktivnijim područjima rast cijena i 100 posto

Kakva je situacija s nekretninama na jadranskoj obali? Hoće li rasti ili padati cijene apartmana?
-Cijene apartmana na obali će nastaviti rasti, i to snažno. Dolaskom diskontnih avioprijevoznika poput Ryan aira i završetkom autoceste cijene luksuznih apartmana na najatraktivnijim će područjima godišnje rasti i po stopama od 100 posto. Taj trend će trajati idućih 5 do 10 godina, paralelno s donošenjem detaljnih urbanističkih planova. Na jadranskoj obali uskoro će početi trend gradnje velikih apartmanskih naselja s pedeset i više jedinica koje će financirati bogati strani investitori. Do sada su apartmane gradili većinom mali domaći ulagači. Novi apartmanski kompleksi nudit će svojim kupcima dodatnu vrijednost, bazene, sportske terene, trgovačke centre i drugo.